对上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的案例解读

　　作者：承业律师事务所

　　法院在审理二手房买卖的诉讼案件时，主要适用的法律是《合同法》，但是由于《合同法》的规定比较原则，难以将二手房买卖中各种各样复杂的情况规定得面面俱到。所以，上海市高级人民法院在2005年底又颁布了一个重要的文件，这就是专门针对二手房而出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》。

　　这个《解答》统一了法院审理这类案件中的不同认识，而以前一个案件在这个区是这样判，在另一个区却可能是另一种判法。因此，这是上海地区一个非常重要的法律文件，不过，由于《解答》中的法律术语较多，可能难以理解，因此我将其中主要的规定适用于真实的案件，以案说法，用案件来解读，希望各位能加深理解。

　　一、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?

　　案例：刘女士和她的先生购买了一套房屋，最近他们想将房子卖掉。刘女士的先生与中介公司签订了《居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为123万元，签约后她先生就到外地出差去了。郭先生通过中介看了这套房子觉得很满意，希望价格上再能便宜一点，通过几次交涉，刘女士最后同意以118万元卖给郭先生，二人又签订了《房地产买卖合同》。谁知签约后才几天，刘女士的先生就从外地回来了，当他得知房价为118万元，觉得太便宜了，于是找到郭先生，说这是他们夫妻的共同财产，刘女士一个人无权处分，要求解除合同，但郭先生要求履行这份合同。

　　《解答》的规定：“未经房屋共有人同意出卖人签订二手房买卖合同的，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”

　　我的解读：根据这个规定，郭先生与刘女士签订的房地产买卖合同是否有效要看这套房子产权证上是谁的名字，如果产证上只有刘女士一个人的名字而没有她先生的名字，那合同毫无疑问是有效的。如果产证上是刘女士和她先生两个人的名字，原则上合同无效，但是如果郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生来处理房子的话，合同还是有效的。

　　根据本案的情况来看，与中介签订《居间合同》的是刘女士的先生，这说明出售房屋也符合她先生的意愿，只不过对房价存在异议，因此，根据刘女士与她先生存在婚姻关系的事实和她先生也委托中介出售房屋的事实，郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生签订《房地产买卖合同》，本案构成表见代理，因此这份买卖合同应当有效，故而郭先生有权要求刘女士履行这份合同。

　　二、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?

　　案例：陈先生结婚十一年了，最近由于陈先生想协议离婚而妻子不同意，他就将婚前自己买的房子以190万元的价格卖给肖小姐，他妻子的收入比较低，父母家又在外地，没有能力另行购买房子，他想用这个办法让妻子同意离婚。他妻子得知这件事后认为陈先生瞒着她将房子出售掉是无效的。

　　《解答》的规定：“房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。”

　　我的解读：根据上海高院的这条意见，房子是陈先生婚前购买的，属于个人财产，他可以自由处分，所以他未经妻子同意出售房屋的行为是合法有效的。但是，由于他的妻子因为结婚而在这套房子里享有了居住权，所以陈先生如果出售这套房子的话，应当解决她妻子的居住问题，否则应当承担相应的法律责任。

　　三、期房转让合同是否有效?

　　案例：吴先生与开发商签订了《商品房预售合同》，因房价上涨，他又在2005年3月与张先生签订了《转让合同》，将期房加价转让给了张先生。张先生购买后不到二个月，上海的房价就开始下跌，张先生买的期房缩水二十万元。张先生于是将吴先生告到法院，要求确认合同无效并返还房款，理由是上海在2004年4月底就不允许期房买卖了。

　　《解答》：不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。

　　我的解读：期房的转让，实际上是购房人将对开发商享有的债权转让给下家。根据《合同法》的规定，债权人转让债权只要通知债务人就可以了，所以期房转让并不违反法律规定，因而转让行为是合法有效的，所以张先生不能以违反期房限转政策为由退房。

　　上海的地方政策不允许期房转让，主要是在房地产登记上不会记载下家的名字。在产证办出来之前，房屋登记上只会记载预告登记的权利人也就是上家的名字，所以这对下家来讲是存在很大风险的。以本案为例，如果房价不是下跌而是上涨了，如果吴先生想毁约的话是轻而易举的事：吴先生只要办好小产证后马上过户给别人就可以了，因为张先生的名字没有登记过，所以不能阻止吴先生买给他人。因为房屋已经出卖给他人，所以他只能要求吴先生返还房款并按合同支付违约金。也就是说，如果房价上涨的利润超过吴先生可能承担的违约金的话，上家毁约的情况就容易发生了，所以在这种情况下，对下家是很不利的。